കേരളത്തിൽ വീടുകളോ വാണിജ്യ കെട്ടിടങ്ങളോ വാടകയ്ക്ക് നൽകുമ്പോൾ പാലിക്കേണ്ട നിയമങ്ങളിൽ സമീപകാലത്ത് വലിയ മാറ്റങ്ങൾ വന്നിട്ടുണ്ട്. കേന്ദ്ര സർക്കാരിന്റെ മോഡൽ ടെനൻസി ആക്ട് (Model Tenancy Act) അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ള പരിഷ്കാരങ്ങളും കേരള ധനകാര്യ നിയമത്തിലെ (Kerala Finance Act 2024) ഭേദഗതികളും ഇതിൽ പ്രധാനമാണ്.
1. മുദ്രപത്രം (Stamp Duty) - പുതിയ നിരക്കുകൾ
2024-ലെ കേരള ബജറ്റിലെ നിർദ്ദേശപ്രകാരം വാടക കരാറുകളുടെ സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി വർദ്ധിപ്പിച്ചു.
11 മാസത്തെ കരാറുകൾക്ക്: മുമ്പ് 200 രൂപയുടെ മുദ്രപത്രം മതിയായിരുന്നു. എന്നാൽ നിലവിൽ ഇത് 500 രൂപയായി വർദ്ധിപ്പിച്ചു.
ദീർഘകാല കരാറുകൾ: 1 വർഷം മുതൽ 5 വർഷം വരെയുള്ള കരാറുകൾക്ക് വസ്തുവിന്റെ ന്യായവിലയുടെ (Fair Value) അടിസ്ഥാനത്തിലാണ് സ്റ്റാമ്പ് ഡ്യൂട്ടി നിശ്ചയിക്കുന്നത്. ഇതിന് കുറഞ്ഞത് 500 രൂപ മുദ്രപത്രം ആവശ്യമാണ്.
ഇ-സ്റ്റാമ്പിംഗ് (E-Stamping): ഇപ്പോൾ ഫിസിക്കൽ സ്റ്റാമ്പ് പേപ്പറുകൾക്ക് പകരം സർക്കാർ അംഗീകൃത പോർട്ടലുകൾ വഴി ഡിജിറ്റൽ സ്റ്റാമ്പിംഗ് രീതിയാണ് കൂടുതൽ പ്രോത്സാഹിപ്പിക്കപ്പെടുന്നത്.
2. രജിസ്ട്രേഷൻ - നിർബന്ധമാണോ?
11 മാസത്തിൽ കൂടുതൽ: 1908-ലെ രജിസ്ട്രേഷൻ നിയമപ്രകാരം 12 മാസമോ അതിൽ കൂടുതലോ കാലാവധിയുള്ള കരാറുകൾ സബ് രജിസ്ട്രാർ ഓഫീസിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യേണ്ടത് നിർബന്ധമാണ്.
പുതിയ മാറ്റം (2025): 2025-ലെ പുതിയ വാടക നിയമ പരിഷ്കാരങ്ങൾ അനുസരിച്ച്, കാലാവധി എത്രയായാലും (11 മാസമായാലും) കരാറുകൾ രജിസ്റ്റർ ചെയ്യുന്നത് നിർബന്ധമാക്കാൻ നിർദ്ദേശമുണ്ട്.
പിഴ: കരാർ ഒപ്പിട്ട് രണ്ട് മാസത്തിനുള്ളിൽ രജിസ്റ്റർ ചെയ്തില്ലെങ്കിൽ 5,000 രൂപ വരെ പിഴ ഈടാക്കാൻ നിയമം വ്യവസ്ഥ ചെയ്യുന്നു.
3. സെക്യൂരിറ്റി ഡെപ്പോസിറ്റ് (Security Deposit)
പുതിയ നിയമപ്രകാരം ഉടമയ്ക്ക് തോന്നിയ തുക അഡ്വാൻസ് ആയി വാങ്ങാൻ കഴിയില്ല:
താമസത്തിനുള്ള വീടുകൾ: പരമാവധി രണ്ട് മാസത്തെ വാടക മാത്രമേ സെക്യൂരിറ്റി ഡെപ്പോസിറ്റായി വാങ്ങാൻ പാടുള്ളൂ.
വാണിജ്യ കെട്ടിടങ്ങൾ: പരമാവധി ആറു മാസത്തെ വാടക വരെ വാങ്ങാം.
4. വാടക കരാറിൽ ഉൾപ്പെടുത്തേണ്ട പ്രധാന വ്യവസ്ഥകൾ
ഒരു നിയമപരമായ കരാറിൽ താഴെ പറയുന്നവ കൃത്യമായി രേഖപ്പെടുത്തണം:
വാടക വർദ്ധനവ്: വർഷാവർഷം എത്ര ശതമാനം വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കാം എന്ന് മുൻകൂട്ടി രേഖപ്പെടുത്തണം (സാധാരണ 5% - 10%). വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കുന്നതിന് 3 മാസം മുമ്പ് നോട്ടീസ് നൽകണം.
നോട്ടീസ് പിരീഡ്: ഒഴിഞ്ഞു പോകുന്നതിനോ ഒഴിപ്പിക്കുന്നതിനോ നൽകേണ്ട കാലാവധി (സാധാരണ 1-2 മാസം).
അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ: വെള്ളപ്പൊക്കം, ഘടനാപരമായ കേടുപാടുകൾ എന്നിവയുടെ അറ്റകുറ്റപ്പണി ഉടമയും, ചെറിയ തേയ്മാനങ്ങൾ വാടകക്കാരനും നിർവ്വഹിക്കണം.
സന്ദർശനം: ഉടമയ്ക്ക് കെട്ടിടം പരിശോധിക്കണമെന്നുണ്ടെങ്കിൽ 24 മണിക്കൂർ മുമ്പ് വാടകക്കാരനെ അറിയിച്ചിരിക്കണം.
5. തർക്ക പരിഹാരം (Dispute Resolution)
പുതിയ നിയമപരിഷ്കാരങ്ങളുടെ ഭാഗമായി വാടക തർക്കങ്ങൾ വേഗത്തിൽ പരിഹരിക്കാൻ റെന്റ് കോടതികളും (Rent Courts) ട്രൈബ്യൂണലുകളും സ്ഥാപിക്കാൻ തീരുമാനിച്ചിട്ടുണ്ട്. പരാതി നൽകിയാൽ 60 ദിവസത്തിനുള്ളിൽ തീർപ്പ് കൽപ്പിക്കണം എന്നതാണ് ഇതിന്റെ ലക്ഷ്യം.
പ്രത്യേകം ശ്രദ്ധിക്കുക: വാടക കരാറുകൾ നോട്ടറൈസ് (Notarize) ചെയ്യുന്നത് സാധാരണമാണെങ്കിലും, കോടതിയിൽ ഒരു പ്രധാന തെളിവായി സ്വീകരിക്കപ്പെടണമെങ്കിൽ അത് കൃത്യമായ മുദ്രപത്രത്തിൽ എഴുതി രജിസ്റ്റർ ചെയ്തിരിക്കണം.
